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Anlagen im Tiefzinsumfeld und Crowdlending - Ein Match!

Am Donnerstagabend fand in entspannter Stimmung der PeerEvent im Casinotheater Winterthur statt. Rund 130 Teilnehmer konnten in einer ungezwungenen Atmosphäre Einblick in diverse Themen, so wie zum Beispiel das Investieren und Geldaufnehmen über eine digitale Plattform oder was in einem Umfeld von steigenden Zinsen bei Wertschriftenanlagen zu beachten ist, erhalten. Zudem berichteten zwei KMU Kreditnehmer über ihre Erfahrungen mit Crowdfunding.

Klicken Sie hier, um einen spannenden Rückblick des Events zu sehen.


Weitere Bilder des Anlasses finden Sie in unserer Fotogalerie.
 
Bei einem feinen Apéro vor und nach den Vorträgen konnten sich die Gäste rege austauschen. Die Asio Finanz bedankt sich bei allen Anwesenden für den gelungenen Abend, und freut sich schon, Sie wieder beim nächsten spannenden Anlass begrüssen zu dürfen!

Klicken Sie hier um die Präsentationsfolien herunterzuladen.


Unser Veranstaltungspartner

Swisspeers ist eine unabhängige Crowdlending Plattform, die es Unternehmen erlaubt, bei Investoren direkt – also ohne Zwischen­schaltung eines Finanzinstituts – Fremdkapital zu beschaffen. Diese Peer-to-peer-Finanzierung schafft eine einfache Alternative zum traditionellen Bankkredit und ist vollkommen transparent.




Immobilienpreise: Eine Korrektur steht bevor

Der Preis von Mehrfamilienhäusern ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Das wird sich ändern! In einem Umfeld von steigenden Zinssätzen ist mit einer Korrektur zu rechnen. Was bedeutet das für Ihr Portfolio?

Die Asio Finanz AG empfiehlt das Wertschriftendepot unter die Lupe zu nehmen und den Anteil von Werten mit Bezug zum Immobilienmarkt zu reduzieren. Die aktuelle Wirtschaftslage rechtfertigt Minuszinsen nicht mehr. Wir erwarten in den kommenden Monaten steigende Zinsen.

Zinssätze haben einen starken Einfluss auf die Bewertung von Immobilien (siehe Graphik). Wenn die risikolose Rendite der 10-jährigen Bundesobligation bei 0% liegt, ergibt sich für ein Objekt mit Mietzinseinnahmen von 200‘000 Franken ein Ertragswert von 8 Mio. Franken. Steigen die Zinsen auf 1% wie im Jahr 2014, errechnet sich bereits ein um 28.5% tieferer Wert. 

Beispiel mit CHF 200'000 Mietzinseinnahmen

2008

2014

2018

10-jährige Bundesobligation

3.00%

1.00%

0.00%

Aufschlag (für Risiken und Kosten)

2.50%

2.50%

2.50%

Kapitalisierungs-Zinssatz

5.50%

3.50%

2.50%

Ertragswert in CHF

3'636'364

5'714'286

8'000'000

Quelle: Eigene Berechnung, Asio Finanz AG

Zur Berechnung der Gesamtrendite einer Liegenschaft sind neben der Bewertung die Netto-Mieteinnahmen massgebend. Diese Komponente liegt im Bereich zwischen 3.5% und 4.5% p.a. und führt über die Jahre zu stetigen Erträgen. Trotzdem: In Jahren mit einem Zinsanstieg von bspw. 1% können die Mieteinnahmen den Bewertungsverlust nicht kompensieren. Dies gilt auch, wenn wie in unserem Beispiel, die Mieten um 10% auf CHF 220‘000 steigen würden. 

Gewichtung von Immobilienanlagen reduzieren

Was bedeutet diese Erkenntnis für die an der Schweizer Börse notierten Immobilien-Fonds und -Aktiengesellschaften? Deren Wertentwicklung ist nicht alleine von der Bewertung und den Mieteinnahmen der investierten Objekte abhängig. An der Börse gilt Angebot und Nachfrage und das kann dazu führen, dass die Börsenpreise vom eigentlichen Wert der zugrunde liegenden Immobilien abweichen (plus=Agio / minus=Disagio).

Viele Investoren haben in den vergangenen Jahren mangels Alternativen den Anteil von Immobilienanlagen erhöht. Im Umfeld von sinkenden Zinsen war die Strategie richtig, wie auch die Bewertungsentwicklung in unserem Beispiel zeigt. Für die kommenden Jahre steigen aber die Risiken, dass die Schweizerische Nationalbank die Zinsen erhöht und es zu Bewertungsverlusten kommt. Auch dann wird Angebot und Nachfrage den Preis an der Börse bestimmen. Mit Sicherheit wird es dazu führen, dass sich die aktuell hohen Agios reduzieren. Wir raten Ihnen, Ihr Depot zu überprüfen und die Gewichtung von Anlagen mit geringerer Zinssensitivität zu erhöhen. Reduzieren Sie den Anteil von Immobilien und realisieren Sie Gewinne. Wir beraten Sie gerne.   
Winterthur, 5.3.2018 / Patrik Imholz

 


Bei der Immobilienfinanzierung lohnt sich ein Zinsvergleich

Im Monat Oktober lag der Durchschnittszins für eine 10-jährige 1. Hypothek bei rund 1.40%. Spitzenreiter war eine Pensionskasse mit dem günstigsten Angebot von unter 1%.

Es tauchen immer wieder neue Hypothekaranbieter auf dem Markt auf, wie beispielsweise die Pensionskassen, welche stark unter dem Negativzinsumfeld leiden und bis zu 1% “Strafzins“ für Liquiditätsanlagen bei den Banken in Kauf nehmen müssen. Aufgrund dieser Konstellation lohnt es sich für diese Vorsorgestiftungen, Hypotheken zu attraktiven Konditionen zu vergeben. Gerade im Langfristbereich bedeutet das für die Banken eine enorme Konkurrenz. Pensionskassenstiftungen und Versicherungen können attraktive Hypothekarangebote offerieren, weil die Verbindlichkeiten in ihren Bilanzen oft von längerfristiger Natur sind.

Der Markt scheint auf den 1. Blick sehr transparent zu sein. Trotzdem, es tauchen immer wieder Nischenplayer auf. Oft verzichten diese Institute auf Vermittlerdienste, damit keine Verkaufsprovisionen zu entrichten sind. Darum erscheinen sie oftmals nicht auf den einschlägigen Vergleichsportalen. Wir sind überzeugt, dass eine neutrale Finanzierungsberatung nicht nur einen finanziellen Mehrwert bietet, sondern sich durch die richtige Wahl des Hypothekarmodells auch Risiken minimieren lassen.

Winterthur, 24.11.2017

Pensionskasse ohne Quersubventionierung und Freiheit bei den Anlagen – wie geht das?

Die Lösung heisst 1e Pläne! Diese stoppen die heikle Quersubventionierung und lassen dem Versicherten die Wahl bei der Anlagestrategie. Erst mit dieser Freiheit kann die Pensionskasse auf das restliche private Vermögen abgestimmt werden. Auch dem Alter und des Risikoappetites des Versicherten wird so Rechnung getragen. Zusätzlich wird die Quersubventionierung von Aktiven zu Rentnern unterbunden, was vielen Versicherten ein Dorn im Auge ist. Die Kombination einer Sammelstiftung und eines 1e Planes ist darum oftmals eine ausgewogene Lösung, welche ganz verschiedene Gesichtspunkte verbindet.

 

Bei der Gegenüberstellung ist eine unabhängige Beratung wichtig, da die Sammelstiftungen die Aufteilung nicht gerne sehen. Der obligatorische Teil der Pensionskasse wird quersubventioniert, weil dort der gesetzlich garantierte Mindestzins und die (zu)hohen Umwandlungssätze angewandt werden müssen.

Winterthur, 24.11.2017

Haben Sie die richtigen Anlageentscheide getroffen?

Die Schweizer Aktien liegen im Jahr 2017 per Ende Oktober bei einem satten Plus von 18%. Da stellt sich die Frage, ist es Zeit Gewinne zu realisieren oder geht es so weiter?

Wenn Sie in Ihrem Portfolio mit der Strategie 50% Aktien Schweiz und 50% Kontoguthaben ins Jahr gestartet sind, dann liegt der Aktienanteil durch die Kursgewinne heute bei 54,1%. Eine bewährte Vorgehensweise ist das «Rebalancing». Das heisst, die Quoten periodisch der Strategie anzupassen und wie hier im Falle der Aktienquote, diese wieder auf 50% zu reduzieren. Damit realisieren Sie einen Teil der Gewinne und können bei Rückschlägen wieder zukaufen. Wir empfehlen das „Rebalancing“ halbjährlich durchzuführen.

Richtige Anlageentscheide zu treffen, ist vor allem eine Frage der Anlagestrategie. Dabei kommt es auf den richtigen Mix an.

Die Bereitschaft Risiken zu tragen ist von Person zu Person genauso unterschiedlich wie der Anlagehorizont. Für Aktienanlagen sollte der Anlagehorizont bei rund 13 Jahren. So können Sie sicher sein, mit Aktien im Vergleich zu Kontoguthaben besser abzuschneiden. Wichtig ist, dass Aktienanlagen möglichst breit über Unternehmen verschiedener Branchen und in vielen Ländern verteilt sind. Dies erlaubt Ihnen am Wirtschaftswachstum in der ganzen Welt zu partizipieren. Das Resultat ist eine höhere Rendite im Vergleich zu Kontoguthaben und ein Schutz vor Inflation. Allerdings gilt es Wertschwankungen zu akzeptieren.

Winterthur, 6.11.2017

Betrifft Sie das Null-Zinsumfeld auch?

Wenn in Ihrem Portfolio Schweizer Franken Obligationen liegen, empfiehlt es sich genau hinzuschauen. Unter Umständen lohnt sich ein Verkauf gleich doppelt. Sie sparen Steuern und erleiden bei steigenden Zinsen keine Kursverluste.

Der Inbegriff von Sicherheit ist die Schweizer Staatsanleihe. Leider hat diese Sicherheit seinen Preis. Die 10-jährige Anleihe rentiert aktuell minus 0.1% p.a. Sie verlieren beim Halten dieser Papiere während der Gesamtlaufzeit sicher 1%. Inflation und Bankgebühren noch nicht einmal eingerechnet. Bei kürzeren Laufzeiten zeigt sich ein ähnliches Bild (siehe Chart). Immerhin, die immer tieferen Zinsen haben über die letzten Jahre zu erfreulichen Kursgewinnen bei Obligationen geführt. Wieso nicht daran festhalten?

  • Steigende Zinsen führen zu Kursverlusten
  • Die Rendite auf Verfall ist negativ – Kontoguthaben wäre zumindest 0%
  • Ein Verkauf beschert steuerfreie Kapitalgewinne
  • Zukünftige Zinsströme unterliegen der Einkommenssteuer

Fonds mit Obligationen sind gleich zu beurteilen. Die Obligationen im Fonds haben in vielen Fällen eine negative Rendite auf Verfall, es sei denn, die Kreditqualität entspricht nicht hohen Standards.

Winterthur, 31.10.2017, Bildquelle: SNB

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