Die geplante Abschaffung des Eigenmietwertes gehört zu den tiefgreifendsten Veränderungen für Wohneigentümer in der Schweiz seit Jahrzehnten. Auch wenn die Umsetzung frühestens ab 2028 erwartet wird, hat der politische Entscheid bereits heute spürbare Auswirkungen. Vermögende Privatkunden mit Eigenheim beginnen umzudenken – bei Hypotheken, bei Investitionen und insbesondere bei Sanierungen.

Denn klar ist: Der Wegfall des Eigenmietwertes verändert die Spielregeln grundlegend.

Ein Systemwechsel mit Konsequenzen

Bisher galt ein impliziter Tausch: Eigenheimbesitzer versteuerten den fiktiven Mietwert ihres Hauses als Einkommen, konnten dafür aber Hypothekarzinsen sowie Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dieses Gleichgewicht fällt mit der Abschaffung weg.

Künftig entfällt zwar die Besteuerung des Eigenmietwertes, gleichzeitig sind aber Schuldzinsen und Unterhaltskosten nicht mehr abzugsfähig. Was auf den ersten Blick wie eine Steuererleichterung wirkt, entpuppt sich bei genauerem Hinsehen als struktureller Umbau mit Gewinnern und Verlierern.

Hypothek behalten oder zurückzahlen – eine neue Abwägung

Für vermögende Eigenheimbesitzer rückt eine Frage in den Mittelpunkt: Soll die Hypothek bestehen bleiben oder ganz oder teilweise zurückbezahlt werden?

Wer die Hypothek weiterführt, bewahrt sich finanzielle Flexibilität. Das Kapital kann anderweitig investiert werden, etwa in Wertschriften, Unternehmensbeteiligungen oder alternative Anlagen. Solange die erzielte Rendite langfristig über dem Hypothekarzins liegt, kann dieser Hebel sinnvoll sein. Allerdings verliert Fremdkapital ohne Zinsabzug einen grossen Teil seines steuerlichen Reizes. Steigende Zinsen erhöhen zudem die laufende Belastung, ohne dass diese steuerlich kompensiert wird.

Die Rückzahlung der Hypothek gewinnt im neuen Umfeld an Attraktivität. Gerade für Eigentümer, die sich der Pensionierung nähern oder grossen Wert auf planbare Fixkosten legen, gewinnt Schuldenfreiheit an Bedeutung. Dem stehen jedoch Opportunitätskosten gegenüber: Das Kapital wird im Eigenheim gebunden und steht nicht mehr für andere Investitionen zur Verfügung. Auch sollten Eigenheimbesitzer bedenken, dass eine spätere Erhöhung der Hypothek aufgrund des tieferen Einkommens nach der Pensionierung schwieriger werden könnte.

Die richtige Entscheidung ist deshalb keine Frage von richtig oder falsch, sondern sie ist von der Lebensphase, Vermögensstruktur, Risikobereitschaft und dem persönlichen Sicherheitsbedürfnis abhängig.

Steuern sparen ohne Eigenmietwert – was bleibt?

Mit dem Wegfall des Abzugs der Schuldzinsen verschiebt sich der Fokus bei der Steueroptimierung hin zu anderen Möglichkeiten, wie z.B. zu den Einzahlungen in die Säule 3a oder freiwilligen Einkäufen in die Pensionskasse. Ebenso gewinnen Investitionen ins Eigenheim, z.B. energetische Sanierungen, vor dem Systemwechsel an Bedeutung.

Besonders relevant sind dabei werterhaltende und wertvermehrende Investitionen ins Eigenheim. Energetische Sanierungen, Heizungsersatz oder umfassende Renovationen lassen sich heute noch weitgehend steuerlich geltend machen. Nach 2028 dürfte dieser Spielraum deutlich eingeschränkt werden.

Parallel dazu rückt die Gesamtvermögensstruktur stärker in den Vordergrund. Ohne Eigenmietwert sinkt das steuerbare Einkommen, was neue Möglichkeiten bei Kapitalanlagen oder der langfristigen Nachfolgeplanung eröffnen kann. Entscheidend ist, dass Immobilien-, Anlage- und Vorsorgestrategie künftig noch enger zusammenspielen.

Der Sanierungsboom – ein oft unterschätzter Faktor

Ein Aspekt, der in der Diskussion rund um den Eigenmietwert häufig zu kurz kommt, ist der bereits eingesetzte Sanierungsboom. Viele Eigenheimbesitzer wollen geplante Renovationen bewusst noch vor der Abschaffung realisieren, um steuerliche Abzüge zu sichern und den Wert ihrer Immobilie zu erhalten oder gar zu erhöhen.

Die Folgen sind bereits sichtbar: Architekten, Bauplaner und Handwerksbetriebe sind stark ausgelastet, Lieferzeiten verlängern sich und die Preise steigen spürbar. Wer zu lange zuwartet, riskiert nicht nur den Verlust steuerlicher Vorteile, sondern auch höhere Baukosten oder Verzögerungen über den Systemwechsel hinaus.

Gerade vermögende Hauseigentümer sollten diesen Engpass realistisch einschätzen. Sanierungsentscheide sind nicht mehr nur steuerliche Fragen, sondern auch operative. Eine frühzeitige Planung, ein gesichertes Budget und nicht zuletzt eine verbindliche Zeitachse gewinnen an Bedeutung. In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, Projekte vorzuziehen – selbst wenn sie ursprünglich erst in einigen Jahren geplant waren.

Was Eigenheimbesitzer jetzt überdenken sollten

Die kommenden Jahre sind eine Übergangsphase mit Handlungsspielraum. Langfristige Hypothekarbindungen, die weit über 2028 hinausreichen, sollten kritisch geprüft werden. Ebenso verdienen aufgeschobene Renovationen eine neue Bewertung – nicht nur steuerlich, sondern auch mit Blick auf Kostensteigerungen und Kapazitätsengpässe im Bauwesen.

Vor allem aber lohnt sich ein Perspektivenwechsel: Entscheidungen sollten nicht mehr isoliert aus steuerlicher Sicht getroffen werden. Liquidität, Sicherheit, Rendite, Lebensplanung und emotionale Faktoren müssen gemeinsam betrachtet werden. Das Eigenheim ist nicht nur ein Steuerobjekt, sondern ein zentraler Bestandteil des Gesamtvermögens.

Fazit: Jetzt planen heisst später profitieren

Die Abschaffung des Eigenmietwertes ist weniger eine Steuererleichterung als eine Einladung zur strategischen Neuausrichtung. Wer frühzeitig plant, kann steuerliche Nachteile abfedern, Kostenrisiken bei Sanierungen reduzieren und sein Vermögen robuster aufstellen. Wer hingegen abwartet, läuft Gefahr, unter Zeitdruck Entscheidungen treffen zu müssen – zu höheren Kosten und mit weniger Optionen.

Nutzen Sie die Zeit bis Ende 2027 bewusst. Eine individuelle Analyse Ihrer Hypothekarstrategie, Sanierungsplanung und Vermögensstruktur schafft Klarheit und Handlungsspielraum. Gerne begleiten wir Sie bei der sorgfältigen Einordnung Ihrer Situation und den nächsten strategischen Überlegungen.