Der Preis von Mehrfamilienhäusern ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Das wird sich ändern! In einem Umfeld von steigenden Zinssätzen ist mit einer Korrektur zu rechnen. Was bedeutet das für Ihr Portfolio?
Die Asio Finanz AG empfiehlt das Wertschriftendepot unter die Lupe zu nehmen und den Anteil von Werten mit Bezug zum Immobilienmarkt zu reduzieren. Die aktuelle Wirtschaftslage rechtfertigt Minuszinsen nicht mehr. Wir erwarten in den kommenden Monaten steigende Zinsen.
Zinssätze haben einen starken Einfluss auf die Bewertung von Immobilien (siehe Graphik). Wenn die risikolose Rendite der 10-jährigen Bundesobligation bei 0% liegt, ergibt sich für ein Objekt mit Mietzinseinnahmen von 200‘000 Franken ein Ertragswert von 8 Mio. Franken. Steigen die Zinsen auf 1% wie im Jahr 2014, errechnet sich bereits ein um 28.5% tieferer Wert.
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Beispiel mit CHF 200'000 Mietzinseinnahmen
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2008
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2014
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2018
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10-jährige Bundesobligation
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3.00%
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1.00%
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0.00%
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Aufschlag (für Risiken und Kosten)
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2.50%
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2.50%
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2.50%
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Kapitalisierungs-Zinssatz
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5.50%
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3.50%
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2.50%
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Ertragswert in CHF
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3'636'364
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5'714'286
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8'000'000
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Quelle: Eigene Berechnung, Asio Finanz AG
Zur Berechnung der Gesamtrendite einer Liegenschaft sind neben der Bewertung die Netto-Mieteinnahmen massgebend. Diese Komponente liegt im Bereich zwischen 3.5% und 4.5% p.a. und führt über die Jahre zu stetigen Erträgen. Trotzdem: In Jahren mit einem Zinsanstieg von bspw. 1% können die Mieteinnahmen den Bewertungsverlust nicht kompensieren. Dies gilt auch, wenn wie in unserem Beispiel, die Mieten um 10% auf CHF 220‘000 steigen würden.
Gewichtung von Immobilienanlagen reduzieren
Was bedeutet diese Erkenntnis für die an der Schweizer Börse notierten Immobilien-Fonds und -Aktiengesellschaften? Deren Wertentwicklung ist nicht alleine von der Bewertung und den Mieteinnahmen der investierten Objekte abhängig. An der Börse gilt Angebot und Nachfrage und das kann dazu führen, dass die Börsenpreise vom eigentlichen Wert der zugrunde liegenden Immobilien abweichen (plus=Agio / minus=Disagio).
Viele Investoren haben in den vergangenen Jahren mangels Alternativen den Anteil von Immobilienanlagen erhöht. Im Umfeld von sinkenden Zinsen war die Strategie richtig, wie auch die Bewertungsentwicklung in unserem Beispiel zeigt. Für die kommenden Jahre steigen aber die Risiken, dass die Schweizerische Nationalbank die Zinsen erhöht und es zu Bewertungsverlusten kommt. Auch dann wird Angebot und Nachfrage den Preis an der Börse bestimmen. Mit Sicherheit wird es dazu führen, dass sich die aktuell hohen Agios reduzieren. Wir raten Ihnen, Ihr Depot zu überprüfen und die Gewichtung von Anlagen mit geringerer Zinssensitivität zu erhöhen. Reduzieren Sie den Anteil von Immobilien und realisieren Sie Gewinne. Wir beraten Sie gerne.
Winterthur, 5.3.2018 / Patrik Imholz